黃金周廣深房企花式撈金二手房冰封態勢難逆轉

除非政策改變，否則二手房將留在冰洞里。

粵港澳大灣區的兩個核心城市廣深正在迎來房地產市場的供應潮。

根據嘉里數據，成交量因供應量增加而減少，近幾個月廣州新房供需比持續上升，尤其是9月份達到3.1: 1，帶動全市一手住房可售庫存超過1146萬平方米，去污周期也從年中最低的7.9個月上升到目前的10.6個月。

在深圳近兩年住宅用地供應偏多的背景下，住宅供應量也持續上升。RealData的數據顯示，2021年9月，深圳新增供應總量突破1.6萬套，環比增長175.8%，同比增長40.5%。住房供應超過1.2萬套，環比增長152.9%，同比增長63.4%。

相比之下，今年的“金九銀十”的顏色一般。2021年9月，北上廣深、深圳四市商品住宅成交面積同比下降，整體同比下降36%，環比下降23%。而廣州和深圳各下跌了35%。在這種背景下，房地產企業不得不通過“以價換量”的方式來贏得購房者的青睞。但從目前的成交數據來看，廣州和深圳的銷售并沒有太大的改善，一手房多優惠時出現冷熱不均的現象。二手房還是越來越冷，低溫狀態很難改變。

一手房子經常被推銷。

樓市紅火的時候，幾乎整個深圳城都是一張“每日光盤”，但在目前的情況下，一些位置和產品普通的項目不得不啟動推廣模式。

據《時代周刊》報道，2021年9月29日，深圳市龍華區朗庭盛輝開業，當日推出九折購買活動；10月3日，龍崗區凱撒一都匯推出15折購房活動，降價75萬元，均價約1.9萬元/平方米。

得益于房企的努力，深圳黃金周成交表現積極。深圳中原研究中心數據顯示，今年國慶假期，深圳新房銷售1081套，同比增長163%。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李在接受《21世紀經濟報道》采訪時表示，“開發商對市場更加敏感，所以他們降低了一手住房的價格。同時‘十一五’期間新盤位置較好，開發商定價合理。即使市場仍有一定需求，交易量也會增加?！?/p>

在深圳房企努力促銷的同時，廣州房企并沒有虧。在一些銷售平平的地區，促銷活動也經常進行。比如廣州增城區國慶期間推出9.7折優惠，總價降價10萬元。金科南沙區集美魚峰也推出了一些特價房。此外，為了增加南沙等區域的個別樓盤的成交量，還給予買家三個月的首付期。

廣州中原研發部數據顯示，“十一”假期廣州實際開盤一手房源4049套，同比增長16.9%，但廣州成交數據略遜于深圳。據嘉里統計，今年“十一五”期間，廣州一手住宅網上簽約711套，比去年黃金周的1062套下降了33.1%。成交面積6.57萬平方米，同比下降45%。據廣州中原發展部統計，南沙、增城等外圍郊區平均去污率不足50%。

廣佛地區首席分析師肖對21世紀經濟報道記者表示，“在調控政策的累積效應和發酵下，下半年以來全國商品房市場進入降溫周期，企業對年末現金流回收的需求不斷增加，所以金九銀10

深圳中原研究中心數據顯示，國慶期間深圳二手房僅售出4套，共計351.22平方米，創下多年新低。深圳市房地產中介協會數據顯示，9月27日至10月3日，深圳二手房簽約量為303套，連續5周下降，環比下降18.5%。

事實上，近幾個月深圳二手房成交量一直在下降。據找房數據顯示，2021年9月深圳二手房成交1765套，環比下降13.6%；成交面積169252平方米，較上月減少13.4%。

雖然沒有廣州黃金周的具體成交數據，但自二手房指導價出臺以來，廣州二手房交易一直處于低迷狀態。據廣州市房地產中介協會統計，2021年第三季度，廣州市中介推廣的二手住宅網數量和面積分別為576.1萬平方米和53.5萬平方米，較上月分別下降29.86%和29.61%。

據丁松分析，“廣深實施二手房參考價政策，造成了二手房掛牌價格與政策價格的差距，導致首付大幅上漲，二手房落入冰洞。雖然一手房也受到調控，但由于政策條件還是比二手房好，原來二手房的需求轉移到了一手房，使得一手房的成交明顯好于二手房?！?/p>

李認為，二手房成交量不佳有兩個原因?！耙皇嵌址繕I主降價力度不強；第二，二手房貸款比一手房貸款嚴格，有的銀行甚至停止發放二手房貸款。銀行更愿意提供新的住房貸款。二手房貸款不會給銀行帶來存款，還會消耗銀行的房地產貸款額度，從而導致二手房貸款收緊?！?/p>

在這種背景下，二手房似乎沒有看到可能復蘇的跡象。

肖指出，“當前，困擾二手房交易的不利因素很多。除了成交參考價，還有房貸緊張和一手住房分流促銷。如果沒有大的利好政策，短期內很難擺脫低迷?！?/p>

丁松還分析，四季度二手房市場仍將處于較低水平，但會略有放松。

“首先，政策調控已經持續了八九個月。

購房需求長期累積，購房者的住房問題有待解決。其次，二手房業主也開始松口，談價空間大。最后，部分城市利率也開始下調，側面說明政策略有松動。多個層面疊加，第四季度可能會稍微緩和。但二手房市場降溫是一個大趨勢，很難出現反轉。除非有大的政策變動，否則二手房市場仍會處于整體偏冷的狀態?！彼味±m稱。